Locação Comercial: ao locador cabe entregar ao imóvel em estado de servir e ao uso que se destina

A locação de imóvel urbano pode ser destinada para uso residencial (artigo 46 e 47 da Lei 8.245/1991), para temporada (artigo 48 a 50 da Lei 8.245/91) e para uso comercial (artigo 51 a 57 da Lei 8.245/91).

Dessa maneira, o artigo 22 da Lei 8.245/91 determina que o locador (proprietário do imóvel) é obrigado a entregar o imóvel em estado que servir e ao uso que se destina e pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Entende-se como despesas extraordinárias de condomínio aquelas referentes à instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer (artigo 22, parágrafo único, e, da Lei 8.245/91).

Então, o dever do locador em entregar o imóvel compatível com a destinação é aferido considerando-se o objetivo do uso, ou seja, a depender da modalidade de locação se residencial, para temporada ou comercial, segundo o STJ.

Assim, tocante às locações destinadas aos fins comerciais, à obrigação do locador, limita-se exclusivamente à higidez e a compatibilidade do imóvel ao uso comercial, não se confundindo com adequar o bem especificamente à atividade comercial que o locatário exercerá.

Já o locatário (pessoa que locará o imóvel), incumbe o dever de examinar antecipadamente o imóvel, sobretudo, os documentos para viabilizar a obtenção de licenças, que são essenciais para o exercício da atividade comercial.

Nestes termos, cabe ao locatário, portanto, verificar se o imóvel está regularizado junto aos órgãos públicos, em especial a autorização emitida pelo Corpo de Bombeiros, salvo se estiver cláusula que estipule em contrário.

O fato acima não estende com relação à obrigação do locador, fato imputável exclusivamente ao locatário.

Em síntese, deve sempre prevalecer à boa-fé, o dever de informação, cooperação e a lealdade nas execuções dos contratos, impondo ao locador a colaboração, para fornecer ao locatário os documentos e as informações essenciais da atividade do imóvel objeto da locação.

Por fim, a obrigação extensiva ao locador é entregar o imóvel apto e compatível ao uso comercial, não tendo a missão de adequar o imóvel a forma especifica da atividade comercial a ser desempenhada pelo locatário, bem como isentando a obrigação de diligenciar aos órgãos públicos para obtenção de alvará de funcionamento ou outra licença para desenvoltura do negócio.

Fontes:

- Lei 8.245/91

- STJ (REsp nº 1.317.731 - SP)

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